LMP / LMNP

La location meublée constitue un placement intéressant qui répond à divers objectifs : diversifier ses placements, se constituer un patrimoine immobilier, générer des revenus complémentaires dans un cadre fiscal optimal, faciliter la transmission.

CONDITION D’OBTENTION

Le loueur meublé non professionnel (LMNP) est celui qui :

  • n’est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S)
  • ou qui, bien qu’inscrit au R.C.S, retire un montant de recettes inférieur ou égal à 23 000 € TTC et/ou représentant moins de 50 % du revenu global de son foyer fiscal.

Le loueur meublé professionnel (LMP) doit remplir les conditions cumulatives suivantes :

  • l’inscription au registre du commerce et des sociétés, impliquant le statut de commerçant ;
  • la réalisation de recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) d’au moins 23 000 € ;
  • les recettes locatives annuelles brutes sont supérieures au revenu du foyer fiscal soumis à l’IR dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI salaires, pensions, rentes), des BIC autres que ceux de l’activité de location meublée, des BA, des BNC, et des revenus de gérants et associés (art. 62 du CGI).

 

FISCALITE DES REVENUS

Les profits tirés du LMP et du LMNP sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Il existe trois régimes d’imposition possible :

  • Le micro-entreprise
  • Le réel simplifié
  • Le réel normal

En LMNP réel (normal et simplifié), le déficit est imputable que sur les revenus de location meublée non professionnelle. Ces déficits seront imputables jusqu’à la 10ème année suivant sa constatation. Le déficit est obtenu par la différence entre les recettes perçues et les charges d’exploitation.
En LMP réel (normal ou simplifié), le déficit d’exploitation est imputable sur le revenu global du contribuable sans plafonnement (art. 156-I-1 bis du CGI).

Dès l’instant où la location dépend du régime réel, l’investisseur peut adhérer à un centre de gestion agréé. En cas de non adhésion, une majoration de 25 % est appliquée sur le revenu par l’administration.

Concernant les frais d'acquisition, l'investisseur en location meublée professionnelle a le choix entre :

  • leur comptabilisation en charges la 1ère année.
  • leur prise en compte en tant que frais d’acquisition d’immobilisation, leur permettant d’être amortis selon les mêmes modalités que l’immobilisation elle-même.

Dans le cadre du Micro-BIC (LMNP), un abattement de 50 % est appliqué par l’administration fiscale sur les recettes totales.

 

LA LOCATION MEUBLEE (LMP / LMNP)