La LOI MALRAUX

La loi Malraux a pour objectif d'inciter à la rénovation des biens immobiliers dans des secteurs sauvegardés ou des Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager, grâce à des réductions d'impôts

CHAMP D’APPLICATION

Ce dispositif s’applique aux personnes physiques ou associés de sociétés non soumises à l’IS, fiscalement domiciliées en France (Art. 4B du CGI), qui réalisent une opération de restauration située :

  • soit dans un secteur sauvegardé ;
  • soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP).

L’opération de restauration doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti et déclarée d’utilité publique, sauf dans le cas où le plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé.

Elle peut concerner :

  • un immeuble affecté à l’habitation ;
  • un immeuble originellement destiné à l’habitation et réaffecté à cet usage ;
  • un immeuble affecté à un usage autre que l’habitation, si les revenus qu’il génère sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

De plus, l’immeuble peut être détenu en indivision. Dans ce cas, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision.

En revanche, les immeubles dont le droit de propriété est démembré sont expressément exclus du dispositif, à l’exception d’un démembrement suite au décès de l’un des conjoints soumis à imposition commune.

Par ailleurs, le contribuable doit prendre l'engagement de louer le local nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant neuf ans à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, un de ses ascendants ou descendants. La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

 

FISCALITE

 Principe

Les propriétaires d’immeubles faisant l’objet d’une opération de restauration éligible à la Loi Malraux bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le montant des dépenses engagées.

 

Nature des dépenses éligibles

  • certaines dépenses de droit commun limitativement énumérées par la loi (Art. 199 tervicies du CGI) :

o    les dépenses de réparation et d'entretien ;

o    les primes d'assurance ;

o    les dépenses d'amélioration afférentes à des locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;

o    les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;

o    les impositions autres que celles incombant normalement à l'occupant perçues au profit des collectivités locales ;

o    les frais de gestion ;

Les autres charges engagées n’ouvrant pas droit à la réduction d’impôt sont déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun (intérêts d’emprunt par exemple).

  • certaines dépenses spécifiques au dispositif telles que :

    • les frais d’adhésion aux associations foncières urbaines de restauration (AFU) ;
    • les travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique (travaux de démolition, de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs, de réaffectation à l’habitation, de transformation en logement, …)

 

Date de réalisation des travaux

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt sont celles effectivement supportées par le contribuable à compter :

  • soit de la date de délivrance du permis de construire ;
  • soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable.

Seules sont prises en compte les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’une de ces deux dates.

Les contribuables peuvent donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.

 

Montant de la réduction d’impôt

La réduction est égale à :

  • 22 % du montant des dépenses éligibles, pour les immeubles situés dans une ZPPAUP ;
  • 30 % du montant de ces mêmes dépenses pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé.

 

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt effectuées chaque année sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.

 

Plafonnement global des niches fiscales

Le montant de la réduction d’impôt obtenue au titre de la Loi Malraux est exclue du champ d’application du plafonnement global des niches fiscales.

LA LOI MALRAUX

 Pour bénéficier de nos conseils d'investissement et de nos solutions en loi Malraux :